안녕하세요! 일본에서의 새로운 시작을 기록하는 완(wanvlog)입니다.
지난 편에서 저는 예민한 성향 탓에 쉐어하우스 대신 맨션을 선택했다고 말씀드렸습니다. 하지만 일본에서 맨션을 구하려 할 때 가장 먼저 마주하는 거대한 장벽이 있습니다. 바로 숨 막히는 '초기 비용'입니다.
일본 이외의 여러 국가에서도 집을 구해봤지만, 일본 부동산의 초기 비용 구조는 경제학적으로 봐도 꽤나 독특하고 불합리해 보이는 구석이 많습니다. 오늘은 제가 도쿄 맨션을 계약하며 분석한 비용 항목들과, 이 초기 비용들을 어떻게 마주하는 게 좋은지에 대해 저의 의견을 공유하겠습니다.
1. 일본 부동산 초기 비용의 정체 (매몰 비용의 향연)
일본에서 집을 찾다 보면 보통 월세의 4~6배나 되는 비용이 초기 비용으로 필요하다는 말을 들어보셨을 겁니다. 그 내역을 뜯어보면 다음과 같습니다.
- 시키킨 (敷金): 보증금입니다. 퇴거 시 청소비 등을 제외하고 돌려받을 수 있는 돈이지만, 청소비 책정이 커서 사실상 돌려받기 힘든 돈이라 생각하는 게 마음 편합니다.
- 레이킨 (礼金): 집주인에게 "집을 빌려줘서 고맙다"며 주는 사례금입니다. 경제학적으로 보면 전형적인 '매몰 비용(Sunk Cost)'으로, 한 푼도 돌려받을 수 없는 돈입니다.
- 중개수수료 (仲介手数料): 부동산 업자에게 주는 수수료입니다. 보통 월세 0.5~1개월분인데, 발품을 잘 팔면 0.5개월분 매물도 꽤 많습니다.
- 보증회사 이용료 (保証회사利用料): 외국인 워홀러에게는 사실상 필수입니다. 보증인 대신 보증회사를 세우는 비용으로, 저는 월세의 70%를 냈습니다.
- 화재보험 및 열쇠 교환비: 안전을 위한 강제 조항인 경우가 많습니다. 특히 열쇠 교환비는 1~2만 엔 정도 발생합니다.
저 같은 경우 신축이라 그런지 추가적으로 안면 인식 등록 비용까지 냈습니다. 여기에 안심 서포트 비용이라는 것도 추가되더군요. 참 이상하고 생소한 비용들이 많다는 걸 새삼 느꼈습니다.
2. 0/0(제로제로) 매물은 항상 좋을까?
저는 결론적으로 '시키킨 0, 레이킨 0' 매물을 구했습니다. 운이 아주 좋았습니다. 하지만 단순히 0이라는 숫자에 현혹되기보다, 월세와 기타 비용을 합쳐서 계산해야 실질적으로 저렴한지 판단할 수 있습니다. 저는 다행히 제가 원하는 조건을 만족하면서도 시키킨과 레이킨이 모두 없는 방을 구할 수 있었습니다.
완의 부동산 필터링 기준:
1. 지진 대비: 건축 15년 이내 (최신 내진 설계 기준 고려)
2. 기동성: 역에서 도보 10분 이내
3. 위치 타협: 도심 한복판 대신 조금 벗어나더라도 주거 여건이 양호한 곳
도심 한복판만 고집할 때는 매물 자체가 거의 없었지만, 시야를 살짝 넓히니 '15년 이내 + 역세권'이면서 제로제로인 매물들이 보이기 시작했습니다. 경제학적으로 보면 수요가 극심하게 몰리는 중심가를 피함으로써 발생하는 '소비자 잉여'를 챙긴 셈입니다.
🔍 실제 초기 비용 시뮬레이션 (월세 7만 엔 기준)
| 항목 | 예상 비용 |
| 시키킨 / 레이킨 | 0엔 (전략적 선택) |
| 첫 달 월세 + 관리비 | 75,000엔 |
| 중개수수료 | 38,500엔 (0.5개월분 가정) |
| 보증회사 가입비 | 52,500엔 (월세의 70%) |
| 화재보험 + 열쇠 교환비 | 약 35,000엔 |
| 합계 | 약 201,000엔 |
대략 이런 식으로 예산이 구성됩니다. 시키킨이나 레이킨 중 하나만 아껴도 초기 비용에서 70~80만 원 이상을 절감할 수 있는데, 이는 월 환산 시 6~7만 원에 달하는 큰 금액입니다. 캐리어 하나로 온 미니멀리스트인 저에게는 이 돈이면 현지에서 1년 동안 필요한 생활 가전을 새로 다 갖출 수 있는 귀한 자산이 됩니다.
물론 제로제로 매물이라고 반드시 좋은 건 아닙니다. 매물 수가 적고 다른 비용이 높을 수도 있죠. 결국 모든 비용은 '1년 총 비용'으로 환산했을 때 가장 합리적인 비교가 가능합니다.
일본 부동산 시스템이 때로는 불합리해 보이지만, 나만의 명확한 필터를 가지고 접근하면 분명 길은 있습니다. 다음 편에서는 제가 이런 '꿀 매물'을 찾기 위해 매일 들여다봤던 일본 부동산 사이트와 검색 팁을 공유해 보겠습니다. 궁금한 점은 댓글로 남겨주세요!
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